美国房地产市场过热了吗?

原标题：美国房地产市场过热了吗?

3月中旬芝加哥商界爆出特大新闻——黑石集团以13亿美元的价格成为全美第二高楼、芝加哥市地标性建筑威利斯大厦的新主人，据称这是美国迄今为止纽约曼哈顿以外地区摩天大楼的最高成交价格。这笔交易让人们看到“9·11”以后陷入低谷的美国商用摩天大楼重振雄风，但也引发了美国房地产是否过热的争议。

1973年落成的威利斯大厦是由当时美国最大的百货零售商西尔斯公司投资约1.75亿美元建造的。然而从威利斯大厦40年的发展历史来看，它似乎很难给拥有者带来巨大的商业增值，不但房间空置率总是居高不下，2001年恐怖袭击后更是陷入前所未有的经营困境。因此当黑石集团以巨资购买这座大厦的消息传出后，置疑之声立刻盖过了的溢美之辞。

究竟是什么原因使得黑石敢于在美联储行即将加息之时作出如此大手笔的交易？黑石地产集团的董事总经理沃纳说：“在内部公司扩张和外部公司迁入方面，我们看好芝加哥。”

事实也确实如此。2012年美国联合航空公司从位于芝加哥西北郊的奥黑尔地区迁入威利斯大厦，一下占据了大楼20层之多的办公区域，成为这里最大的租客。芝加哥当地一项调查显示，芝加哥市中心区办公室空置率目前仅为13%，比金融危机最为深重的时候低了4个百分点，为6年来最低水平。继美联航之后，越来越多的公司总部回归芝加哥市中心商业大楼，其中包括麦当劳、卡夫等九大企业。而威利斯大厦目前的出租率已经达到84%，仅观景平台一项就能为大厦创造每年2000多万美元的收入。

虽然大厦仍因缺乏时尚元素而无法吸引像谷歌这样的新经济时代的宠儿，但黑石却认为“威利斯”在商业旅游方面有很大的成长空间。威利斯大厦是芝加哥的地标，是这里最吸引游客的景点之一，每年来自世界各地、光顾威利斯大厦观景平台的游客超过100多万，人们常常可以看到大厦门口等待登顶的游客排起长龙。为此，黑石集团计划投资1亿美元重点升级103层的观景台和零售空间，并扩大整个大厦的游览区域和项目。

其实无论从芝加哥，还是全美目前的房价水平来看，距离金融危机前的高点仍有相当的距离，尚不具备形成地产泡沫的氛围。标准普尔芝加哥房价指数显示，2006年10月该指数达到峰值168.59，金融危机期间最低下跌到102.75，目前在130左右徘徊，回升不足一半，也不及美国二十大城市平均房价反弹水平，后者从2006年7月206.52的高点一度下跌至134.08，目前处于约173的水平，房价回升也不过刚刚过半。此外，芝加哥处于上升期的商业发展需求不得不面对城市旧有规划的制约，这将在一定程度上提升固有商业建筑的价值。

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