你必须知道的常见房产交易常识

　　作为一个想买房或者想卖房的人，到底应该怎样去把握自己的房产交易呢？结合房地产专业研究和市场表现，房地产置业中有一些基本常识和基本规律，在实践中还挺管用，今天就教给大家这些房产交易的小常识。

　　东方今报见习记者丁阳光整理

　　淡市是置业的好时机

　　无论何时，在市场上买到自己满意的房子总是一件困难的事，而买到价格便宜的房子总是一件容易的事。为什么这么说？因为每套房子的特点、属性、品质各异，而每个人对房子的品位和爱好也是独特的，还有其他诸如孩子上学、媳妇上班等诸多因素来决定选择什么样的房子。因此，找到价格合适的房子(如3000元/平方米)机会很多，但同时又能满足自住需求和喜好的房子，就没那么容易了。当然价格走低的时候买房会比较占便宜，但价格走高的时候该买可能还是得买，这是由刚需决定的。淡市时，投资者、炒房者大量退出交易市场，这不仅意味着有更多的选择机会，而且价格也趋于理性。

　　利率总是会变的

　　历史上，住房按揭利率曾经很高，有银行做到过14%、15%，甚至18%。接着我们经历了9次降息，又从低谷往上调，不过总体来说，利率还是低的。那么加息之后，对我们的日常生活能带来多少变化呢？加息主要是对心理影响大，而实际影响小。其实在经济社会中，加息是个常态，美联储加息都已是家常便饭了。因此，对利息的变化更应该调整心态，不能静态看，要动态看。房产置业的关键是考虑机会成本、资金流动性以及支付能力等因素。

　　房产税可以通过买卖交易补偿

　　眼下对于买家，还有一个心理负担，就是觉得税少时没买，税多时再买，岂不是亏了？

　　这首先需要对房产涉及的税做区分，目前分为流转税和持有税。流转税主要包括营业税、契税、所得税。流转税是只有当产权发生变动时才会纳税。持有税主要是房产税和物业税。房产税只对出租物业，物业税尚未开征。现在的税收调整重点是打击投机炒楼，对于自用者来说影响不大。此外，即便是上市流转，只要有足够的耐心，总是可以通过多方寻价，将这点税费找回来的。

　　一手楼供应多的区域，买一手楼较好；反之，买二手楼较好

　　一手楼供应多的区域，买一手楼较好；反之，买二手楼较好。市场处上升态势时，一手楼的价格高于二手楼；反之，二手楼价格高于一手楼。这个常识的主要依据是市场供应者总是既包括开发者，又包括小业主。

　　在同一个区域中，房价往往受推盘量的影响。比如，当一手楼供应量较多的时候，开发商为了争夺客户而竞争，价格相对合理；而当一手楼供应量减少的时候，就可能会出现卖家囤货居奇，价格非理性上涨。同时，金融风暴以及其他城市还验证了指标性物业的抗跌保值性能很高。据分析，一般在房价上涨时，这些物业会多涨10%；而在房价下降时，跌幅又会减少10%。

　　淡市时将多余房子卖出是明智的

　　这又是一个常识问题，即与持有股票不同，房地产的持有都是要付出代价的。持有成本包括物业管理费、银行利息、装修费、维修费等。因此，持有的前提就是房屋带来的收益和增值，能够涵盖费用成本。而淡市时，这些成本往往打不住，所以及时卖出是明智的。

　　空置的房子要马上出租

　　经常听人这么说，“我现在有三套房子，两套空着”。乍一听觉得有些不可思议，实际情况还真是这样，有些人认为出租收的租金还抵不了银行利息，有些人就是在等待装修和想卖之间徘徊。事实上，无论房子的租金回报是高还是低，都要选择马上出租，决不能让房子空着，空着就是损失。此外，租房最好不要选择豪装，因为这与租金价格不成正比，尤其是在淡市时。选择一个好的租客比仅仅是出价高的租客更重要。

　　换房不受淡旺市影响

　　在同一地段中，如果居住产品已经落后，而又有换房的打算，在市场预期不会变化太大的情况下，应该卖掉房子，将它变现为资金，这意味着更多的机会。

　　珍惜淡市中的每个机会

　　在房屋交易中，经常会出现买家和卖家因价格谈不拢而相互僵持。其实选择出手的时机要紧随市场行情。在市场不被看好的情况下，卖家要特别珍惜交易机会，因为这时卖家比买家多，成交量萎缩。如果买家叫价不是很离谱，千万不要吊起来不卖。错过机会，损失更大。

关键词：房产交易|房产税|房产