需求遭遇透支中等价位断供

　　“金九”成交低于预期，“银十”市场也不容乐观。10月，北京楼市成交目前来看，业内期待“银十”一改“金九”低迷局面的幻想愈发遥远。今年以来，一系列利好政策已将购房需求预支，业内人士预测，四季度如果没有类似适度放松限购、降低税费、提高公积金贷款上限等更有力的利好政策出台，加上中等价位的新房供应持续低迷的情况，北京楼市降温势头或将在四季度持续。

　　“银十”延续低迷

　　作为传统销售旺季，人们对于9、10两个月的楼市期望值很高。然而，“金九”北京楼市表现远未达到预期，10月成交量依然不是很乐观。今年“十一”长假期间，不含保障房与自住房，北京商品住宅成交量环比9月最后一周出现78%的大幅下滑，10月第二周北京楼市表现依然低迷。

　　链家网研究院统计，截至11日，北京市新建商品住宅网签量为1438套，环比下降48.1%；纯商品住宅(不含保障房、自住房)成交655套，环比下降50.2%，较去年同期上涨21.7%。

　　从二手房市场来看，10月第二周，北京市二手住宅成交1565套，网签量环比下降47.6%，一周网签量达到春节假期以来的最低水平；成交均价为35533元/平方米，环比下降2.7%。今年国庆假期，北京市二手住宅网签量为101套。

　　另外，在刚刚过去的9月，北京楼市并未交出理想的答卷。数据显示，9月北京新建商品房住宅剔除保障房自住房合计签约套数为4513套，比8月的5990套下调幅度为25%。

　　需求遭遇透支

　　今年政府出台一系列宽松政策，尤其是“3·30”新政的落地，之后几个月北京楼市成交量一直维持高位。在二套房首付比例降低、多次降息、营业税政策以及公积金新政等利好政策的刺激下，购房需求得到有效释放。另外，受假期因素影响，以及股市造富机器的停摆，楼市成交下滑更趋明显。

　　亚豪机构市场总监郭毅分析，目前来看，真正对楼市起到拉动作用的是去年的“9·30”政策和今年的“3·30”新政，其他再出台的很多政策大都是改善市场预期，并不能直接对楼市产生效果。北京楼市在经历了一轮拉动之后，开始进入新一轮下滑通道。一方面，购房者对于未来市场信心不足；另一方面，过快上涨的房价已超过部分购房者的支付能力，所以北京楼市成交量开始下滑。

　　对于9、10月北京楼市成交量下滑，易居研究院智库中心研究总监严跃进则认为，此前北京住房市场交易总体活跃，确实有透支四季度市场需求的可能。但四季度北京住宅供应节奏依然在加快,后续交易量将继续活跃。当然，从四季度市场价格表现看，无论交易量处于什么样的水平，都可以发现相应的房价会继续攀升。

　　楼市进入调整期

　　“金九银十”北京楼市表现低迷，尽管受假期因素以及购房需求遭遇透支等影响，但近两个月的楼市数据表明，楼市正在降温。

　　链家网研究院李巧玲认为，9月新房市场以“平淡”收尾，目前来看在假期的影响下，“银十”的市场成交或将低于预期，与9月相比也难有大幅度的上涨。10月市场成交量明显好于去年，与2011-2013年相比，具有较大差距，总体来看目前的市场热度较二三季度已经出现明显下滑。

　　业内人士分析，“3·30”新政以来，一系列利好政策对楼市的刺激效应正在逐步减弱，近期虽有降息和公积金进一步调低首付比例等政策提振楼市，但对改善型购房家庭来说，作用微乎其微。四季度，如果没有更加有力的政策出台，北京楼市降温势头或延续。

　　“北京房价的上涨势头很难遏制，未来北京商品房市场高端化已成为不争的事实。虽然价格会继续上涨，但未来北京楼市成交量不会再恢复到月均一两万套的水平。”郭毅认为，北京楼市会延续降温势头，成交量将长期保持低位运行状态。

　　北京商报记者 赖大臣

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